«Sembrava un appartamento ricavato da una vecchia struttura per affitti brevi, riconvertita temporaneamente». È così che Federica, 30 anni, psicologa, descrive la prima stanza trovata a Roma. 

La camera era separata dalla cucina solo da una parete molto sottile, probabilmente realizzata per dividere gli spazi e ricavare più stanze. «Si sentiva qualsiasi rumore. Era difficile lavorare, ma anche semplicemente dormire». Quella sistemazione è durata poco. Nella casa successiva le condizioni erano migliori, ma il prezzo molto più alto: quasi 700 euro al mese, comprese le utenze, per condividere l'appartamento con altre quattro ragazze.

La storia di Federica non è un caso isolato. L'Osservatorio Affitti Nomisma 2026 parla di un «forte disallineamento fra domanda e offerta abitativa». Secondo il 18° Rapporto sull'Abitare, per il 53,6% di chi vive in affitto la locazione non è una scelta, ma una necessità legata all'impossibilità di acquistare casa.

Martina, 21 anni, è arrivata a Roma per frequentare l'università all'inizio di settembre e racconta un mercato «paradossale e competitivo, dove devi quasi pregare il proprietario affinché scelga te fra decine di persone».  Antonio, invece, lavora e vive al Pigneto. Per una stanza «minuscola», paga 550 euro al mese. Nell'appartamento abitano anche il proprietario e tre inquilini. «Non hanno un contratto stabile e capita che cambino spesso. Avrei preferito prendere un piccolo appartamento, ma significherebbe spendere tutto quello che guadagno per l'affitto».

Prima del Pigneto, viveva a San Giovanni. Poi il proprietario gli ha comunicato che il contratto non sarebbe stato rinnovato. «Disse che doveva fare dei lavori. Per settimane venivano i tecnici a vedere l'appartamento mentre noi continuavamo a viverci». La casa è poi diventata un b&b. «Oggi solo in quella strada ne conto almeno cinque». Quello della riconversione è un fenomeno che ha assunto dimensioni enormi. Secondo Inside Airbnb, al 29 settembre 2026 a Roma risultano 34.383 annunci di affitti brevi. Il più delle volte, non si tratta di privati che mettono online la propria casa sfitta. Il 61,9% degli annunci, infatti, fa capo a host e società che gestiscono più immobili. 

Se, da una parte, sempre più abitazioni sono destinate al mercato turistico, dall’altra la casa interessa sempre più anche ai grandi investitori. Secondo Scenari Immobiliari, fondi e altri veicoli finanziari gestiscono a Roma 6,4 milioni di metri quadrati di immobili.  Per risolvere il problema, il governo ha lanciato il Piano Casa, che punta a rendere disponibili circa 100 mila alloggi in dieci anni, anche attraverso il coinvolgimento di capitali privati. La questione sarà capire non solo quanti appartamenti verranno realizzati, ma a quali prezzi saranno effettivamente accessibili.

Un precedente c’è già ed è il bando student housing finanziato con il Pnrr. Per creare 60 mila nuovi posti letto universitari sono stati stanziati 1,2 miliardi di euro. Il pubblico ha di fatto disertato, con oltre il 95% dei progetti presentato da società private, che però spesso propongono stanze a prezzi inaccessibili per uno studente. Aumentare l’offerta non basta, se i nuovi posti letto restano fuori dalla portata di chi dovrebbe utilizzarli. «Dopo qualche settimana smetti di cercare la casa che vorresti», racconta Martina. «Cerchi quella che riesci a permetterti».